30만가구 신규공급이 관건
[현대경제신문 성현 기자] 9.13 부동산 대책은 건설업계에 직접적 영향을 줄 것으로 보인다. 다주택자가 서울 등 인기 지역에서 대출로 주택을 추가구입하는 것을 원칙적으로 막았고 수도권 분양가 상한제 지역의 전매 제한기간도 대폭 늘린 영향이다. 정부는 또 분양권과 입주권을 보유한 경우를 무주택자에서 제외하기로 했고 미분양이 많은 지방의 신규 공급을 억제한다고 밝혔다. 조만간 추가로 발표될 주택 공급대책도 큰 변수다. 공급량이 30만가구에 달하는 탓이다. [편집자주]
2주택자 규제지역 주택구입시 담보대출 금지
수도권 전매제한 확대·미분양지역 공급 억제
“신도시 공급 수혜 받을 수도” 긍정론도 존재
국토교통부는 지난 13일 부동산 대책을 발표하면서 수도권의 분양가 상한제 대상 주택의 전매제한 기간을 높였다.
현재는 분양가 상한제 적용 주택에 대해 그린벨트 해제 비율이나 분양 주체 등에 따라 전매제한 기간을 다르게 적용하고 있지만 국토부는 시세보다 저렴하게 공급되는 공공택지는 3∼8년의 전매제한 기간을 설정하는 방식으로 전매제한 규제를 강화했다.
분양가격이 인근 시세의 100% 이상이면 전매제한 기간이 3년이지만 85∼100%는 4년, 70∼85%는 6년, 70% 미만은 8년으로 올라간다.
민간택지에서는 투기과열지구에 속한 지역과 아닌 지역으로 전매제한 기간이 달라진다.
투기과열지구의 경우 분양가가 시세의 70% 이상이면 3년, 70% 미만은 4년이다.
그 외 지역은 100% 이상이면 1년 6개월, 85∼100%는 2년, 70∼85%는 3년, 70% 미만은 4년이다.
현행 수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한 제도에서는 전매제한이 최대 6년이지만 앞으로는 8년까지 높아지는 것이다.
이와 함께 공공택지에서는 거주의무 기간도 강화된다.
분양가가 시세의 85∼100%이면 1년, 70∼85%면 3년, 70% 미만이면 5년간 거주의무 기간이 부여된다.
현재 최대 거주의무 기간은 3년이다.
국토부는 또 미분양 관리지역 지정기준을 완화했다.
현재 미분양 관리지역 지정기준은 최근 3개월간 미분양이 1천가구 이상 늘고 감소율 10% 미만인 달이 있을 경우다. 하지만 앞으로는 최근 3개월간 미분양 500가구 이상하고 감소율 10%미만인 달이 있는 경우다.
아울러 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외된다. 국토부는 무주택 기간 산정 시 청약에 당첨돼 계약(매수자 포함)을 한 것도 주택을 소유한 것으로 간주해 무주택 기간을 더욱 엄격하게 산정하기로 했다.
또 청약 시 추첨제로 당첨자를 선정할 때 무주택 신청자를 우선 선정한 후 유주택 신청자 순으로 추첨을 하고 부정청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화할 방침이다.
주택담보대출 규제도 신규 청약 수요를 옥죌 것으로 예상된다.
국토부는 이번 대책에서 2주택 이상 보유세대의 규제지역 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출을 전면 금지했다. 1주택세대도 동일한 규제를 받지만 실수요나 불가피한 사유로 판단되는 경우는 예외가 허용된다.
규제지역에 있는 공시가격이 9억원을 초과하는 고가주택 구입할 때는 실거주목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다.
양도소득세에 대한 강화책도 있는데 일시적 2주택 양도세 비과세기준이 현행 3년에서 2년으로 단축된다.
이 같은 규제는 건설업계에 부담이 될 전망이다.
선주희 부동산114 선임연구원은 “분양시장에는 전매제한과 무주택자격·청약시스템 관리 강화라는 트리플 규제가 예고됐다”며 “가을 분양을 준비하던 건설사들의 고민이 깊어지고 있다”고 말했다.
장문준 KB증권 연구원은 “작년 하반기에는 건설업종 펀더멘털(기초여건)이 회복되지 않은 상태에서 8·2대책, 9·5 후속조치, 10·24 가계부채대책 등 연이은 대책으로 투자 심리까지 크게 훼손돼 건설업종 주가가 크게 하락했다”고 말했다.
21일 발표될 주택공급대책도 변수다. 추가 공급 규모가 30만가구에 달해 건설사들의 분양사업에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다.
김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “공공주택을 충분히 공급해 서민 생활에 실질적인 혜택이 돌아가도록 하겠다”며 “수도권 내 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳(30만가구) 개발할 것”이라고 말했다.
김현미 국토교통부 장관은 “법에 절차와 시일이 정해져 있기 때문에 21일에 입지와 수량을 말씀드리고 그린벨트 해제와 관련된 것도 발표할 것”이라고 말했다.
정부는 신규 공공택지는 도심 내 유휴부지와 보존가치 낮은 3등급 이하 그린벨트 등을 활용할 계획이다.
전문가들은 이 추가공급대책의 내용이 건설사와 시장에 영향을 줄 것으로 보고 있다.
김선미 KTB투자증권 연구원은 “분양수익을 공유하는 사업 비중도 크지 않기 때문에 오히려 정부의 공급대책 확대안의 내용에 따라 건설사 수혜 여부가 결정될 것”이라고 전망했다.
장웅희 부동산114 리서치센터 연구원은 “추가적으로 나올 주택공급 방안의 구체적인 내용에 따라 정책 효과의 지속성이 달라질 것”이라고 말했다.
반면 대규모 주택 공급을 긍정적으로 보는 시각도 있다.
채상욱 하나금융투자 연구원은 “그동안 건설주는 규제책에 중립 이하의 영향을 받았지만 8.27 대책에서 최초로 공급확대가 거론되며 수혜주가 됐다”며 “9.13 대책에서도 신도시 30개 공급이 선언적으로 담겨있다”고 지적했다.